Le glossaire du viager : tous les termes expliqués simplement
Bouquet, décote, crédirentier, clause résolutoire : le viager a son vocabulaire, et le comprendre est la première protection du vendeur. Voici les 20 termes essentiels, définis pour la Suisse romande, en langage clair.
vendre-en-viager.ch · Information vérifiée en juillet 2026 · Suisse romande
Chaque terme renvoie, quand il existe, à l’article qui l’approfondit. Un mot vous échappe dans un document qu’on vous a remis ? Il devrait être ici ; s’il n’y est pas, écrivez-nous et nous l’ajouterons.
Vos questions
Viager
Vente d’un bien immobilier dont le prix est payé, en tout ou partie, sous forme de rente versée jusqu’au décès du vendeur. Du latin « viage » : durée de vie. Régie en Suisse par les articles 516 à 520 du Code des obligations.
Viager occupé
La forme la plus répandue : le vendeur conserve, à vie, le droit d’habiter le bien. Le prix payé par l’acheteur est réduit de la décote d’occupation.
Viager libre
Le vendeur libère le bien à la vente : l’acheteur peut l’occuper ou le louer immédiatement. Sans décote d’occupation, le prix est nettement plus élevé, souvent de 30 à 40%.
Viager sans rente (capital unique)
Variante du viager occupé où la totalité du prix, après décote, est versée en une fois à la signature, sans rente mensuelle. Équivaut à un bouquet de 100%. C’est la formule la plus fréquente chez les acheteurs institutionnels.
Bouquet
Le capital versé au vendeur le jour de la signature chez le notaire. Sa part se négocie librement, de 20% à 100% du prix. Le bouquet n’est pas imposé comme revenu.
Rente viagère
Le montant versé chaque mois au vendeur, garanti jusqu’à son décès (pour un couple, jusqu’au décès du dernier survivant). Depuis 2025, seule une petite part de la rente, recalculée chaque année, est imposable comme revenu.
Décote d’occupation
La valeur du droit du vendeur de rester chez lui, déduite du prix de vente. Elle se calcule en capitalisant la valeur locative du bien sur l’espérance de vie statistique du vendeur : environ 30 à 45% de la valeur selon l’âge.
Valeur vénale
La valeur de marché du bien, établie par une expertise indépendante. Point de départ de tout calcul de viager sérieux.
Valeur locative
Le loyer théorique annuel du bien, utilisé pour calculer la décote (souvent 3 à 4% de la valeur vénale). À ne pas confondre avec la valeur locative fiscale, imposée chez l’occupant.
Droit d’habitation
Droit strictement personnel d’habiter le bien (article 776 du Code civil), sans pouvoir le louer. Annoté au registre foncier, il est opposable à tous. C’est la forme usuelle du droit de rester en viager occupé.
Usufruit
Droit plus étendu (articles 745 et suivants du Code civil) : habiter le bien ou le louer et en percevoir les loyers, en contrepartie de charges plus lourdes pour l’usufruitier.
Annotation au registre foncier
L’inscription officielle du droit d’habitation ou de l’usufruit lors de la vente. Elle rend le droit du vendeur opposable à tout nouveau propriétaire et aux créanciers de l’acheteur. Protection numéro un du vendeur.
Clause résolutoire
Clause de l’acte notarié prévoyant qu’en cas de non-paiement des rentes, la vente est annulée : le vendeur récupère son bien et conserve en principe les montants déjà reçus.
Tables de capitalisation
Les tables statistiques (espérance de vie par âge et sexe, taux d’intérêt) utilisées pour calculer la décote et convertir un capital en rente. Les tables officielles suisses font référence chez les notaires et les experts.
Taux technique
Le taux d’intérêt utilisé pour capitaliser la valeur locative et convertir le capital en rente. C’est une hypothèse de calcul contractuelle, pas une norme légale : exigez qu’il soit écrit et expliqué.
Crédirentier et débirentier
Le crédirentier est celui qui reçoit la rente : le vendeur. Le débirentier est celui qui la doit : l’acheteur. Deux mots à connaître car les actes notariés les utilisent systématiquement.
Vente à terme
Cousine du viager : le prix est payé par mensualités sur une durée fixée d’avance (par exemple 10 ans), sans aléa de longévité. Si le vendeur décède avant le terme, le solde revient aux héritiers.
Nue-propriété
Ce que l’acheteur acquiert dans un viager occupé avec usufruit : la propriété du bien sans son usage. La pleine propriété se reconstitue à l’extinction de l’usufruit ou du droit d’habitation.
Aléa
L’incertitude sur la durée de vie du vendeur, essence juridique du viager : elle profite au vendeur qui vit longtemps, à l’acheteur dans le cas inverse. Un contrat sans aléa réel (vendeur mourant, prix dérisoire) peut être annulé.
Indexation de la rente
Clause liant la rente à l’indice suisse des prix à la consommation, pour protéger le vendeur de l’inflation. À négocier avant la signature : elle n’est pas automatique.
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