Comprendre le viager

Droit d’habitation ou usufruit : la clause qui change tout dans un viager

Dans un viager occupé, votre droit de rester chez vous prend l’une de deux formes juridiques : le droit d’habitation ou l’usufruit. Le choix a des conséquences concrètes sur ce que vous pouvez faire, ce que vous payez et ce que vous déclarez.

vendre-en-viager.ch · Information vérifiée en juillet 2026 · Suisse romande

Le droit d’habitation : habiter, strictement

Le droit d’habitation (art. 776 du Code civil) vous permet d’habiter le bien, vous et votre ménage, et rien d’autre. Il est strictement personnel : impossible de louer ou de céder ce droit. En contrepartie, vos obligations sont légères : l’entretien courant vous incombe, mais les gros travaux et les charges extraordinaires passent à l’acheteur. C’est la forme la plus répandue, et la plus simple, pour un viager d’habitation classique.

L’usufruit : habiter ou louer

L’usufruit (art. 745 et suivants) vous donne la jouissance complète du bien : l’habiter, mais aussi le louer et en percevoir les loyers. Cette souplesse a un prix : l’usufruitier supporte davantage de charges, notamment l’entretien ordinaire, les intérêts hypothécaires éventuels et les impôts liés au bien. L’usufruit se justifie si vous envisagez de quitter un jour le bien en le louant, par exemple pour financer une résidence seniors.

En pratique

Vous êtes certain de vouloir simplement rester chez vous : droit d’habitation. Vous voulez garder l’option de louer un jour : usufruit, en acceptant des charges plus lourdes. La décote calculée par l’acheteur est d’ailleurs différente dans les deux cas.

Dans les deux cas : l’annotation au registre foncier

Quelle que soit la forme choisie, le droit doit être annoté au registre foncier lors de la signature chez le notaire. C’est cette annotation qui rend votre droit opposable à tous, y compris en cas de revente du bien ou de faillite de l’acheteur. Elle n’est pas une option.

Vos questions

Quelle est la différence fiscale entre les deux ?

Dans les deux cas, une valeur locative reste en principe imposable chez vous. Avec l’usufruit, vous déclarez aussi le bien et supportez davantage de charges déductibles. Le comparatif précis se fait avec votre fiduciaire, canton par canton.

Mon conjoint est-il protégé ?

Oui, si le droit est constitué en faveur des deux conjoints, jusqu’au décès du dernier. C’est le montage standard pour un couple, et un point à vérifier explicitement dans l’acte.

Peut-on transformer un droit d’habitation en usufruit plus tard ?

Non, pas unilatéralement : cela suppose l’accord de l’acheteur et un nouvel acte. D’où l’importance de choisir la bonne forme dès le départ.

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